Nöbetçi Eczaneler
Karar, İstanbul’da bir iş yerinin kira bedeline ilişkin açılan davada verildi.
İş yeri kirasının 39 bin liraya çıkarılması istendi
Dava konusu olayda, İstanbul’da bulunan bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin emsal taşınmazların kira değerlerinin oldukça altında kaldığını belirterek mahkemeye başvurdu.
Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.
Sulh hukuk mahkemesi ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini değerlendiren mahkeme, kira bedelinin “hak ve nesafete” göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, sözleşmede yer alan kira artış şartının uygulanmasına hükmetti. Davacının istinaf başvurusu da reddedildi.
Yargıtay yerel mahkeme kararını bozdu
Mülk sahibi, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu ve kararı temyiz etti.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Daire, kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilenmiş olmasının tek başına kira bedelinin yeniden değerlendirilmesine engel oluşturmayacağına işaret etti. Yargıtay, öncelikle kira ilişkisinin başlangıcının ve yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin taşınmazın rayiç değerini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğini belirtti.
Kira bedelinde 5 yıl değerlendirmesi
Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı.
Bununla birlikte 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin belirlenmesinde taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin de dikkate alınabileceği belirtildi.
Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine yönelik yasal düzenlemeye dikkat çekildi.
2018 tarihli sözleşmenin niteliği araştırılacak
Yargıtay, yerel mahkemenin yalnızca 2018 tarihli kira sözleşmesini esas alarak karar vermesini de yeterli bulmadı.
Daire kararında, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına ve 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturmak yerine mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğüne dikkat çekildi.
Bu nedenle mahkemenin, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiği belirtildi.
Yargıtay, bu incelemenin bilirkişi raporuyla yapılmasını ve o dönemde ödenen kira bedellerinin de değerlendirilmesini istedi.
Emsal kira bedelleri yeniden incelenecek
Kararda, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayiç değerlere uygun olduğunun tespit edilmesi halinde, talep edilen dönem için sözleşmedeki artış hükmünün uygulanması gerektiği belirtildi.
Ancak yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiç değerleri yansıtmadığının ortaya çıkması halinde, kira bedelinin “hak ve nesafete” göre belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu araştırmalar yapılmadan ve kira ilişkisinin başlangıcı ile emsal bedeller yeterince incelenmeden verilen yerel mahkeme kararını eksik araştırma ve inceleme nedeniyle usul ve kanuna aykırı buldu.
Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, sonradan imzalanan kira sözleşmesinin tek başına değerlendirilip değerlendirilemeyeceği ve emsal kira bedellerinin ne şekilde dikkate alınacağı açısından önem taşıyor.