Bilindiği üzere, Kahramanmaraş merkezli ve 11 ili kapsayan depremlerin ardından hasar tespit çalışmalarına başlanmış ve afet bölgelerindeki bütün yapılar için hasar derecelendirmesi yapılmıştır. Bu çerçevede, binalar hasarın boyutuna göre Acil Yıktırılacak Bina, Yıkık, Ağır Hasarlı, Orta Hasarlı, Az Hasarlı ve Hasarsız olmak üzere 6 farklı hasar derecesi ile sınıflandırılmıştır.
Hasarsız ve az hasarlı binalar tamamen kullanılabilirken, ağır hasarlı ve acil yıkılacak binaların kesinlikle kullanılmaması ve kontrollü bir şekilde yıkımının gerçekleştirilmesi zorunludur. Acil yıkılacak binaların yıkımı tamamlanmış olup halen ağır hasarlı binaların yıkımı Hatay’da devam etmektedir.
Orta hasarlı binalara gelince, bu binalar deprem nedeniyle gördüğü hasar bakımından güçlendirme gerektirecek derecede hasar gören yapılardır. Bu tür binalar, riskli yapı sınıfına girdiğinden güçlendirme yapılmadan kullanılmasına izin verilmez.
Afet Bölgesi ilan edilen yerlerde, hak sahipliği süreci devam ederken, hasarlı yapıların yerinde dönüştürülmesi için hibe ve kredi desteğini içeren Yerinde Dönüşüm Projesi uygulamaya konmuştur. Ayrıca kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde, Antakya ilçesinde 307 hektar büyüklüğünde Riskli Alan; yine Antakya ve Defne ilçelerinde yaklaşık 207 hektarlık alan, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere Rezerv Yapı Alanı olarak ilan edilmiştir. Bu alanlarda yapılacak uygulamalar konusunda pek çok kişinin yeterli bilgisi bulunmamaktadır.
Yazımız, binası depremde zarar görenlerin hak ve yükümlülüklerine açıklık getirmek ve böylece olası hak kayıplarının önlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bir bina orta hasarlı olarak değerlendirilmişse sonrasında ne olacaktır?
7269 sayılı, kısa adıyla Afet Kanununun 13. Maddesinde: hasar görmüş, fakat ıslahı mümkün olan binaların tamiri yapılıncaya kadar içine girilmesine ve oturulmasına izin verilmeyeceği, ancak, bu binaların 1 yıl içinde tamir ettirilmediği takdirde yıktırılacağı belirtilmiştir.
Bu durumda, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde, orta hasarlı Bina maliklerinin önünde üç seçenek bulunmaktadır:
Güçlendirme
Yerinde Dönüşüm
Güçlendirme ya da yerinde dönüşüm kararı alınmaması halinde bina yıkılacak; yıkılan binada hak sahibi olanlar Devlet tarafından yaptırılacak konutlar için sıraya girebileceklerdir.
Şimdi bütün seçenekleri inceleyelim:
Güçlendirme:
Afetzedelerin binalarını 1 sene içerisinde güçlendirmeleri gerekmektedir. Bu tür binalar güçlendirilmeleri halinde kullanılabilecektir. Ancak 1 sene içerisinde güçlendirme yapılmaması halinde ağır hasarlı kabul edilerek yıkılacaktır. AFAD 21.11.2023 tarihli genelgesinde güçlendirme işlemlerine ilişkin sürece açıklık getirmiştir.
Buna göre:
Güçlendirme için, yapı ruhsatı vermeye yetkili idareye 29.12.2023 tarihine kadar yazılı olarak başvurulması gerekmektedir. İlk etapta sadece yazılı başvuru yeterli olacak, başvuru yapanların yıkım işlemleri askıya alınacaktır. Bu tarihe kadar başvuruda bulunmayan orta hasarlı yapılar yıktırılacaktır.
Güçlendirme başvurusu için, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesi gereğince bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün rızasının (apartman karar defteri veya noter onaylı belge) olması gerekmektedir. Ruhsat alma tarihinden itibaren bir yıllık güçlendirme süreci başlayacaktır. Yapı ruhsatı alınması halinde, onarım ve güçlendirme kredi imkânlarından (konut başına 180.000 TL olarak açıklanmıştır) faydalanmak mümkündür.
Ruhsat aldığı halde bir yıl içinde güçlendirme yapmayanların binaları yıkılacak, varsa AFAD hak sahiplikleri düşecek ve bunlara konut teslim edilmeyecektir.
Ruhsat alınamayan ya da güçlendirilmesi fen ve sanat kurallarına göre elverişli olmayan binalar yıktırılacak, AFAD hak sahipliği devam edecek, konut teslimi için kuraya dâhil edilebilecekler.
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bulunan riskli yapılarda (orta hasarlı) güçlendirme yapılamaz. Bu yapıların yıkılması esastır.
Yerinde Dönüşüm:
Hasar durumu yıkık, ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar Yerinde Dönüşüm Projesinden yararlanabilecektir. Bu uygulama 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılacaktır.
Fay hatları üzerinde, dere yataklarında, sıvılaşma olan zeminlerde bulunan hasar almış yapıların bu kapsamda yerinde dönüştürülmesi mümkün değildir.
Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu (%51 oranı) ile bir müteahhitle anlaşma sağlaması halinde uygulamalar başlayacaktır. Yerinde dönüşüm projesinden yararlanmak isteyenlere bir konut ve bir işyeri için hibe ve en fazla üç bağımsız bölümü için kredi desteği sağlanmıştır. 7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlar yerinde dönüşüm projesinden yararlanamaz.
Salt çoğunluğun içinde olmayan maliklerin hisseleri geçici olarak Hazine adına tescil edilecek ve bu kişilere düşen yapım maliyeti daha sonradan bu maliklerden alınmak üzere Hazine tarafından karşılanarak uygulamaya başlanacaktır.
Yıkım halinde:
Binaları yıkılan hak sahipleri, Devlet tarafından inşa edilecek deprem konutlarından yararlanabilecektir. Hak sahiplerinin, yıkılan binadaki arsa paylarının kıymet takdir ve tespitleri yapılarak, bu kıymetlere göre taşınmaz mallar için birer kıymet belgesi düzenlenecektir. Bu belgelerin sahiplerine verilmesi karşılığında sözü geçen taşınmaz mallar Hazine adına tapuya tescil edilecektir. (7269 sayılı Kanun madde: 17)
İnşa edilecek binalar için yapılacak harcamalar ile üzerine bina yapılan arsaların bedelleri o binaların maliyetini teşkil eder. Taşınmaz mal için tespit edilen maliyet bedellerinden sahiplerine ait kıymet belgelerindeki miktarlar çıktıktan sonra, geri kalanı borçlandırmaya esas tutulur. Mimari proje giderleri ile yol, su, elektrik ve kanalizasyon tesisleri giderleri borçlandırmaya tabi tutulmaz.
Görüleceği üzere, anılan Kanun maddesine göre, evi yıkılan kimsenin hem hak sahipliğinden ev alması, hem de yıkılan evin arsasına sahip olması (mülkiyet Hazineye geçtiği için) mümkün olamamaktadır.
Ancak konutu veya işyeri yıkılan hak sahibinin, binadaki arsa payını muhafaza etmek ve bunun karşılığında Devlet tarafından kendisine verilecek konutun maliyetinin tamamını üstlenmek istemesi halinde ne olacaktır? Bu hususta, 7269 sayılı Kanun ve ilgili diğer mevzuatta bir açıklık bulunmamaktadır.
Bu yazımızda açıklanan hususlarda detaylı bilgilere aşağıda listesi verilen kaynakçadan ulaşabilirsiniz. Mevzuat güncel metinleri www.mevzuat.gov.tr adresinde yer almaktadır.
Bir sonraki yazımızda riskli alan tespiti yapılan yerlerdeki uygulamanın temel esasları anlatılacaktır.
Yazan: N. Esen YILDIZ
Emekli Başmüfettiş- İç Denetim Başkanı
Kaynakça:
7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
Afet Sebebiyle Hak Sahibi Olanların Tespiti Hakkındaki Yönetmelik
AFAD internet sitesinde yer alan 21.11.2013 tarihli genelge
AFAD internet sitesinde (www.afad.com.tr) yer alan bilgilendirme broşürleri
https://yerindedonusum.csb.gov.tr/