Yazan: N.Esen YILDIZ
Emekli Başmüfettiş
İç Denetim Birimi Başkanı
I.BÖLÜM
GİRİŞ
Bilindiği üzere, Hatay ili, Antakya ve Defne ilçelerinde muhtelif mahalleleri içine alan 207 hektar alan; ayrıca Samandağ ilçe Merkezinde 1.6 hektar alan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından rezerv yapı alanı olarak belirlenmiştir.
Rezerv yapı alanı, riskli alan, riskli yapı tanımları, Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda yer almaktadır.
Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin usul ve esaslar, Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.
Bu yazımızda, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde rezerv yapı alanlarındaki uygulamanın temel esasları ele alınacaktır.
TANIM
Rezerv yapı alanı 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, Bakanlıkça belirlenen alanlardır. 9 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete ’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla, rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.
Madde gerekçesinde: uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskûn alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu; hâlbuki yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olduğu, belirtilen sebeple, rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresinin madde metninden çıkarıldığı belirtilmiştir. Dolayısıyla, yeni yapılan düzenleme ile meskûn yerler de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilecektir.
Rezerv yapı alanları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
Rezerv yapı alanlarında:
a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği konut ve işyerleri,
b) Yerleşim yerlerinin ihtiyacı olan sosyal, teknik ve kültürel altyapı ve üstyapı tesisleri ile çevre düzenlemeleri; gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama,
Yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.
YETKİLİ İDARE: KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI
153 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde kentsel dönüşüm uygulamalarını yürütmek üzere, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının bağlı kuruluşu olarak özel bütçeli Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının merkez hizmet birimleri arasında yer alan Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel müdürlüğünün yürüttüğü görevler Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilmiştir.
Başkanlığın taşra teşkilatı her ilde kurulan, doğrudan merkeze bağlı Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerinden oluşur.
Başkanlık;
a) Rezerv yapı alanlarına ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,
b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,
c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,
ç) İnşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, sınırlı ayni hak tesis etmeye,
e) Bu Kanun kapsamında kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları kiralamaya ve satmaya,
f) Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye,
g) Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya,
Yetkilidir.
Bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığına, ilgili belediyelere veya belediye sınırları ve mücavir alanlar dışında kalan yerlerde il özel idarelerine yetki devri yapılabilir.
TASARRUFLARIN KISITLANMASI
Rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir.
Yine uygulama süresince, rezerv yapı alanındaki binalara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetler durdurulabilir.
II. BÖLÜM
REZERV YAPI ALANLARINDA PLANLAMA
Planlama konusundaki yetkiler İmar Kanununda düzenlenmiştir. Buna göre, Belediye sınırları içindeki alanların imar ve parselasyon planları ilgili belediyelerce; belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise ilgili Valilikçe yapılır veya yaptırılır.
Rezerv yapı alanlarında planlama yetkisi Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmiştir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı; rezerv yapı alanlarında her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya, planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye; kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir.
İmar ve parselasyon planları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ilgili il Müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde yapılır ve itirazlar Başkanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.
Kanun kapsamında yürütülen uygulamaların ivediliği gözetilerek, Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin planların ilan, askı ve itiraz süreleri kısaltılmış, bu konularda 3194 sayılı Kanundan farklı düzenlemeler yapılmıştır.
KORUNMASI GEREKLİ TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARI VE SİT ALANLARI
Kültür ve Turizm Bakanlığının internet sayfasında yer alan 2022 yılsonu verilerine göre, Hatay İlinde, 2 kentsel sit alanı, 1 adet tarihi sit alanı ve 543 arkeolojik sit alanı vardır. Ayrıca, taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş olan, muhtelif sayıda idari, kültürel, dinsel, askeri ve endüstriyel yapı, mezarlık, sivil mimarlık örneği ve korumaya alınan sokaklar bulunmaktadır.
Bakanlıkça tescil edilen taşınmaz kültür varlıkları ve sit alanlarında inşaat, onarım, tesisat, kazı vb. fiziki ve inşai faaliyetlerde bulunulması yasaklanmıştır.
Rezerv yapı alanlarında, Kültür ve Turizm Bakanlığınca tescilli, bu nitelikteki alan ve yapıların bulunması halinde, yapılacak dönüşüm/iyileştirme uygulamaları öncesinde Bakanlıktan görüş alınması gerekmektedir.
TAŞINMAZLARIN DEĞERİNİN TESPİTİ
İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir.
Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.
Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir.
YAPIM MALİYET BEDELİ
İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin Tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.
Yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.
İTİRAZ VE DAVA
Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
REZERV YAPI ALANLARINDAKİ RİSKLİ YAPILAR VE GÜÇLENDİRME
Rezerv yapı alanlarında bulunan riskli yapıların yıkılması esastır. Bu yapıların güçlendirilmesi talep edilemez. Riskli yapıların tespitine ilişkin usul ve esaslar Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde detaylı olarak düzenlenmiştir.
Hatay İli, Antakya, Defne ve Samandağ ilçelerinde tespit edilen rezerv yapı alanlarındaki riskli yapılar, 6 Şubat depremlerinin akabinde, 7269 sayılı Afet Kanunu çerçevesinde yürütülen hasar tespit çalışmaları ile belirlenmiştir. Bu kapsamda afet bölgelerindeki bütün yapılar için hasar derecelendirmesi yapılmış; binalar hasarın boyutuna göre Acil Yıktırılacak Bina, Yıkık, Ağır Hasarlı, Orta Hasarlı, Az Hasarlı ve Hasarsız olmak üzere 6 farklı hasar derecesi ile sınıflandırılmıştır.
Hasarsız ve az hasarlı binalar tamamen kullanılabilirken, ağır hasarlı ve acil yıkılacak binaların kesinlikle kullanılmaması ve kontrollü bir şekilde yıkımının gerçekleştirilmesi zorunludur. Acil yıkılacak binaların yıkımı tamamlanmış olup halen ağır hasarlı binaların yıkımı Hatay’da devam etmektedir.
Orta hasarlı binalara gelince, bu binalar deprem nedeniyle gördüğü hasar bakımından güçlendirme gerektirecek derecede hasar gören yapılardır. Bu tür binalar, riskli yapı sınıfına girdiğinden güçlendirme yapılmadan kullanılmasına izin verilmez.
Ancak 6306 sayılı Kanun gereği, rezerv yapı alanı olarak ilan edilen afet bölgelerinde yer alan orta hasarlı yapıların güçlendirilmesi mümkün olmadığından bu yapılar yıkılacaktır.
Rezerv yapı alanı olarak ilan edilmeyen diğer afet bölgelerindeki orta hasarlı yapılar güçlendirildikten sonra kullanılabilecektir. Bu konu, ilgili genelge çerçevesinde “Orta Hasarlı Binalar” başlıklı bir önceki yazımızda ele alınmıştır. Bu yazımız, Antakya Gazetesinin 13 Aralık 2023 tarihli nüshasında yayımlanmıştır.
REZERV YAPI ALANLARINDAKİ AZ HASARLI VE HASARSIZ BİNALAR
Yukarıda da belirtildiği üzere, az hasarlı ve hasarsız binalar, risksiz yapı sınıfına girmektedir. Afet sonrasında, bu yapıların kullanılmasında bir sakınca olmadığı bizzat ilgili Bakan tarafından ifade edilmiştir.
Rezerv yapı alanı olarak ilan edilen afet bölgelerindeki az hasarlı ve hasarsız binalar ne olacaktır? Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen, Hatay’da yapılan bir toplantıda bu konu kendisine sorulduğunda özetle: az hasarlı binaların, başta deprem olmak üzere afetlere karşı uygun tekniklerle inşa edilip edilmediği hususunda tereddütler olduğunu, 6 Şubat depremlerinde az hasar gören ya da hasar görmeyen bu yapıların sonraki olası depremlerde ağır hasar alabileceğini, bu binalardan temeli sağlam ve depreme dayanıklı oldukları tespit edilenlerin uygulanacak projeler kapsamında değerlendirilebileceğini ifade etmiştir. Bu açıklama bağlayıcı olmamakla birlikte, proje ve bina bazında değerlendirme yapılacağı; rezerv yapı alanlarında bulunan bazı az hasarlı ya da hasarsız binaların yıkılabileceği anlaşılmaktadır. Bu husus uygulama sürecinde netlik kazanacaktır.
III. BÖLÜM
REZERV YAPI ALANLARINDA UYGULAMA SÜRECİ
Rezerv yapı alanı ilanından sonra bu alandaki Hazineye ait taşınmazlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsis edilir. Rezerv yapı alanında bulunan ve Mera Kanunu kapsamındaki alanlar da Başkanlığa tahsis edilir.
Rezerv yapı alanında, projeyi yürütecek idare belirlenir. Bu idare Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediyeler ya da belediye sınırları dışında kalan yerlerde il özel idareleridir.
Planlama ve projelendirme yapılır. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.
Kanunda, rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalarda, Kentsel Dönüşüm Başkanlığına geniş yetkiler tanınmış olmakla birlikte, bina maliklerinin salt çoğunlukla alacakları kararlarla yürütecekleri uygulamalara da imkân verilmiştir. İlan edilen rezerv yapı alanında, ada bazında her iki yöntem birlikte uygulanarak dönüşüm çalışmalarının yürütülmesi mümkündür.
Bazı hallerde ise, uygulamalar maliklerin onayı ya da muvafakati aranmadan, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca resen yürütülecektir. Bu konu aşağıda “Uygulamaların Resen Yapılması” başlıklı bölümde anlatılmıştır.
Rezerv yapı alanında ilgili kurum tarafından uygulama yapılması:
İlgili kurum uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılat karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.
Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenir. Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.
Gerekmesi halinde uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine arsa veya Başkanlıkça satın alınan hazır konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.
Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Verilecek konut veya işyerleri noter kurası veya ilgili kurum tarafından belirlenecek yöntemle tespit edilir.
Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.
Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilir.
Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden/rayiç değerinden düşülür.
Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;
a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.
b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.
Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, yaşanan mağduriyeti önlemek için hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak, sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde oturma hakkı tanınır.
Uygulama alanında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması:
Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Bu çerçevede uygulama yapılan etap veya adada, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. Karar alma nisabı, Kanunun değişiklikten önceki metninde üçte iki iken, 7471 sayılı Kanunla yapılan düzenlemede salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir.
Değişiklik gerekçesinde: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda; hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alma ve bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tam muvafakat ile yapı ruhsatı alınarak yapım işine başlanılması süreleri ciddi manada uzun olduğundan ve kiralık konut bulmaktaki zorluklar da gözetildiğinde Kanun kapsamındaki yapıların yerine yenilerinin bir an evvel yapılması elzem olduğundan, yapı ruhsatı alınması da dâhil olmak üzere yeni uygulamaların gerektirdiği ve maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemlerin hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılacağı yönünde düzenleme yapıldığı belirtilmiştir.
Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır
Paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, rayiç bedeli ödenmek suretiyle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Hak sahipleri ile yapım işini üstlenen yüklenici arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılır. Yapılacak sözleşmede, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümler belirtilir.
Proje veya yapım işi sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlandıktan sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilir.
Tapuya tescil işlemlerinde ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır.
Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra yükleniciden kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşa faaliyetine devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile yüklenici arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
UYGULAMA SÜRECİNE İLİŞKİN DİĞER HUSUSLAR
1- Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
2- Üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa, Toplu Konut İdaresine veya teklif edilmesi gerekir
3- Uygulama alanındaki taşınmazlar, Başkanlıkça satın alınabilir veya Hazineye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralınabilir. Bu taşınmazlar Hazine adına tapuya tescil veya terkin edilir.
4- Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.
5-İlgili kurumca, uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde:
a-Belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile,
b-.Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara,
Bu konut veya işyerlerinden verilebilir. Bu şekilde konut ve işyeri talebinde bulunanların sayısının artan konut ve işyeri sayısından fazla olması hâlinde, noter huzurunda kura çekilişi yapılır.
IV. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
UYGULAMALARIN RESEN YAPILMASI (6306 sayılı Kanun Madde 6/A)
Rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi ve maliklerce uygulama yapılması esastır. Ancak Kanunda uygulamaların resen yapılabileceği haller ayrı bir maddede düzenlenmiştir. Buna göre:
1-Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir.
2-Uygulama yapılacak alanda bulunan özel mülkiyete tabi bütün taşınmazlar, Hazine adına tescil olunur.
3-Binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gereken yapılar tespit edilir
4-Riskli olarak tespit/kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere, bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
5-Yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Başkanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
6-Riskli yapı tespiti ve tahliye işlemlerinde engellemeler ile karşılaşılması durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıların veya alanların açtırılması suretiyle tespit ve tahliye yapılır.
7-Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir. İnşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir
8-Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yürütülür.
9-Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda hak sahibine devir yapılmaz.
10-Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin Başkanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır; Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölüm/bölümler Başkanlığa devredilir.
TAHLİYE İŞLEMLERİ
Rezerv yapı alanlarında ilgili kurumca veya maliklerce yürütülen uygulamalarda, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde, var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir.
Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda İlgili kurum veya İdarece, yapının idarî makamlarca zorla tahliye edileceği belirtilerek ve ilgililerine otuz günden az olmak üzere süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya İdarece yapılır veya yaptırılır
KİRA YARDIMI VE DİĞER YARDIMLAR
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine, tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında 21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karara göre Hak sahibi olanlara da kira yardımı yapılabilir.
Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır.
Kanun kapsamında, gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir.
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Bu yazımızda açıklanan hususlarda detaylı bilgilere aşağıda listesi verilen kaynakçadan ulaşabilirsiniz. Mevzuat güncel metinleri www.mevzuat.gov.tr adresinde; ilgili kanunların genel gerekçeleri ve madde gerekçeleri www.tbmm.gov.tr adresinde yer almaktadır.
Kaynakça:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
153 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi
7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
.